杭州国土局的官员们,最近多少有点忐忑不安.他们也许未曾预料到,仅仅8个月前诞生的土地出让天价纪录,这么快就被打破.一边是数十亿真金白银的卖地款,一边是地价狂飙引来的各方责问,其心情之复杂可想而知.
5月30日,在争夺一幅号称杭州未来新市区钱江新城“绝版地块”的126亩地块时,绿城中国(3900.hk)联手葛洲坝集团等两家公司,以34.9亿元报价击退中海、世茂、九龙仓、凯德置地、华润和新鸿基等各路豪强,并创下了楼面地价每平方米11759元的新纪录.这比去年9月底出让的杭州市中心地王“杭汽发”地块的楼面单价,还高出将近1000元!
一天之后,占地352亩的杭州下沙综合地块,被北京金隅嘉业以12.41亿元拿下,超过拍卖起始价近5亿元.
同一天,即5月31日,不到200公里外的上海推出了占地近6万平方米的新江湾城d1地块接受竞标申请,随即引来万科、富力、华润、金地及香港丽丰等10余家境内外知名地产商争相交纳保证金.业界预计,这将是近年来上海土地出让竞争最为激烈的一次.西子湖畔刚刚上演的一幕破纪录夺地大战,说不定很快会在上海滩重现.
在长三角房价急涨的强力拉动下,地价蹿升已成不可阻挡之势.
新江湾城地价连升三级
但两年多前,当合生创展(0754.hk)率先进入上海新江湾城拍下其首幅出让土地时,很多人都认为合生老板朱孟依犯糊涂了.
2005年初,合生花了15.89亿元得到新江湾城c1地块,折算楼面地价每平方米5617元,当时业界一片嘘声.随后宏观调控风暴刮起,正在全国扩张的合生资金一时吃紧,竟然面临交不出项目地价款的尴尬.后来合生火急通过港股增发融资,才解了燃眉之急.
去年“五一”,合生推出这个新盘后,一周内卖出208套单位,到年底销售回款8亿多元.受此刺激,去年11月新江湾城推出位置优势不如c1的c2地块,被华润以15.41亿元得到,楼面地价上升到每平方米6676元,增幅达18.8%.
据了解,参与上述两次拍地的开发商均各为6家,而此次面市的可建面积超过10万平方米的新江湾城d1地块,市场估计最终会有近30家开发商参与竞争,真可谓大鳄云集,血战难免,没有人会怀疑拍卖成交价肯定会再上一个台阶.
土地供应不足是罪魁?
上海盛基集团副总裁朱咏敏分析称,上海每年的住宅市场需求大约为3000万￣3200万平方米,按1.2比1的正常供应需求比,可保证市场的供应充裕.他认为,若平均容积率以1.2计算,每年需要新增3.74万￣3.99万亩住宅用地,若以平均容积率1.5计算,则是2.99万￣3.19万亩,但这几年上海新增住宅用地供应远远达不到这个水平,地价猛涨,大半因供应不足而起.
事实上,自2005年以来,上海每年新增土地供应都非常少.据统计,2005年全市商品住宅用地仅推出4幅,合计总建筑面积为54万平方米.2006年至2007年大致维持这一局面.而今年以来几次大规模土地出让,几乎都以工业用地为主.
不过,也有人认为目前上海早已出让却未开发的闲置住宅用地极多.据说去年某次业内论坛上,上海房地局一位领导曾声称,过去一段时间上海共批出约2万幅、总面积75万￣80万亩的建设用地,现在仍有2000余幅、17万￣18万亩的土地未曾开发.
他还透露,上海现有建设用地总量约2400平方公里,“十一五”期间,可追加大约200平方公里,到2020年时将达到3000平方公里,但那已是“极限”了,这些地分摊到上海各处,平均每个区县也就新增40平方公里左右.因此他强调“未来上海建设用地还是很紧张的”.
日前拍出的杭州钱江新城地块,成交价足足比底价多出19亿元,也令人瞠目结舌.杭州地价年年创新高,原因跟上海几乎如出一辙:房价连连上涨,而土地出让数量却起伏不定.
数据显示,2003年杭州土地出让为3512亩,达到最高点.而2004年,杭州一共只出让住宅用地(含住宅配套公建用地)21宗,合计面积约1425亩,2005年回升至2807亩,2006年又回落到2578亩.
杭州地产界资深人士余先锋说:“以杭州正常市场需求每年500万平方米算,需要有大约5000￣6000亩的新增土地供应,但显然实际供应缺口很大,之前的存量土地也基本开发完毕,地价、房价怎能不涨?”div.pagepicker{padding:5px;}.pagepicker a.pagepicker_page{color:#000;padding:2px 6px;border:1px solid #cfcfcf;margin:2px;}.pagepicker a.pagepicker_page:hover{color:#fff;text-decoration:underline;background:#0063dc;padding:2px 6px;border:1px solid #cfcfcf;margin:2px;}.pagepicker a.pagepicker_first,.pagepicker a.pagepicker_next,.pagepicker a.pagepicker_last{color:#000;padding:2px 6px;border:1px solid #cfcfcf;margin:2px;margin-left:10px}.pagepicker a.pagepicker_first:hover,.pagepicker a.pagepicker_previous:hover,.pagepicker a.pagepicker_next:hover,.pagepicker a.pagepicker_last:hover{color:#fff;text-decoration:underline;background:#0063dc;padding:2px 6px;border:1px solid #cfcfcf;margin:2px;margin-left:10px} 12下一页
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