2008-01-04 11:32:27来源：北京日报

　　无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；水、电、气等急迫性报修20分钟内到达现场；小区内生活垃圾每天清运1次……《住宅物业服务等级规范(一级)》自今年起在本市正式施行，并成为物业公司今后与业主签订物业服务协议时必需的“合格证”。

　　经适房商品房小区都执行

　　与2003年实施的《北京市居住小区物业管理服务标准》相比，新标准最大的特点是统一了本市各类住宅的物业服务标准，取代了旧标准中将普通商品住宅和经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房等不同性质住宅“分而治之”的做法。

　　另一个区别来自服务标准的效力。市建委物业管理处处长赵成解释说，此前北京出台的相关规范仅是指导性意见，对物业公司没有强制标准。而新修订的《住宅物业服务等级规范》中，一级是物业服务企业必须达到的基本标准；二、三级标准作为物业服务企业指导级标准，也将在近期实施。

　　天通苑、回龙观等经济适用房小区，每月每平方米的物业费是0.55元基准价，加收消防、安防费用后，物业费合计后不会超过1元。“经济适用房的物业费只有普通商品房的一半，也要和商品房物业干一样的活儿。”对于物业公司的疑问，赵成强调，物业费的制定标准主要取决于小区的环境和配套设施。对于规范的小区物业来说，执行“规范”并不会直接增加成本。

　　已签物业合同低于“规范”须补齐

　　市建委委员张农科介绍，“规范”中规定动作共包括房屋维修养护、共用设施设备运行及维修养护、电梯服务、清洁服务、绿化养护、装饰装修服务等11项，每项均配有考评细则及相应分数，是今后物业服务必须达到的标准，也是主管部门监管的重要内容。

　　其中，“规范”要求物业公司在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户。水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；电梯管理必须达到电梯工夜间值班、小区内生活垃圾每天清运1次，小区公共清洁区域每日清扫1次；业主装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。“这最后一条，很多物业公司都没有做到。”赵成说，物业公司达到“及格线”并不容易。

　　已经与业主签订物业服务协议的物业公司也不能规避新“规范”。张农科强调，已与业主签订物业服务协议的物业公司，目前提供的服务如达不到上述标准，应立即整改弥补；反之，合同约定服务标准高于“规范”的，仍按约定内容执行。

　　新“规范”防止物业滥用权力

　　记者注意到，对于小区停车、保安等敏感区域，“规范”均加以限制，防止物业公司服务“越位”。如规定装修期间，物业公司每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门；对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。

　　“‘规范’要求物业公司有权‘劝阻、报告’，而非‘制止’，就是为了限制物业公司的权利，从而防止激发物业纠纷。”赵成说，“规范”最大程度保证物业在服务过程中，不缺位也不越位。在市民近期关注的小区停车问题上，“规范”还对机动车收费停放服务标准进行特别规定:小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记；机动车停放有序，24小时有专人巡视；定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务；地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰；道闸、挡车器材、交通标识等交通设施可正常使用。